北京上海深圳杭州！惊动住建部，2021年楼市的危险信号

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友小K推荐Shark的《我绝对不能失去你》：上一次看小10年前，突然很想很想看GALA现场。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

这两天楼市的动态，杠杆地产觉得非常值得写。今天不谈数据，就谈点感受，或许不对，供批评。

1、大信号！2021一开年楼市就“严打”。深圳、上海、杭州、广州等少数城市2020下半年到现在，行情不错，少部分朋友觉得要翻天了。

但是调控的力度、政策密集度，也让人没有想到。直接摆近期事实吧：

第一件事，连日来，上海、深圳等地楼市调控升级。上海竞拍法拍房，需要“房票”。上海人离婚三年后，才能重新获得“房票”。深圳严查收入证明、个人征信，确保“房票”真实性。

第二件事，近日，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

第三件事，北京相关领导表示，严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

第四件事，杭州明确本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。落户不满5年，只能买1套。

还有之前，部分地方银行暂停房贷，或者房贷事实上涨了。此前杠杆地产写了《贷款暂停！房价涨不动了？大部分人都想错了》（1月25日）。

上述是已经发生的楼市大事情，都是密集发生，可以预料还会有一些动作、事件在春节前可能发生。杠杆地产的判断是如此。

一般情况下，楼市小阳春都是欢迎的，为什么2021年才开始，监管对楼市的态度就如此严厉？

2、2021年楼市不会简单。因为全球的放水，我国货币2020年的事实宽松，楼市调控整体非常严格，所以楼市大周期、大行情没有启动，局部则出现“冒水”。

如上文所述的城市，楼市行情最为典型。

2016年-2020年上海二手房成交套数（万套） 图表来源|乐居（特此感谢）

但是，如上文所述，以及之前杠杆地产写的文章对照看，2021年才不到一个月，上述疯狂全部被监管部门看在眼里，甚至直接实地督察，各种加码政策一个接一个。

这说明4点：

第一，水太多，资金要寻求出路，但楼市管得太严，只有少数城市被资金第一轮青睐。

第二，这更加说明，楼市投资的大周期过去了，超高、普遍回报难了，资金根本不敢哪都去。

第三，深圳、上海、杭州等，包括成都局部的疯狂，如果被“严打”后，游资和各地投资人士不会甘心，一定会掀起少数其他城市的小行情。

第四，领导对2021年楼市不放心，以至于一开年就不允许任何冒头、过分行为。

那么，这意味着2021年可以去投资热点城市吗？

3、政策风险必须注意。这正是本文的重点，宏观上，杠杆地产认为2018年后的楼市投资，最大的风险就是政策。

因为真的非常不友好。

你不知道哪天就出个限售拉长、税费提升的政策，甚至更严、更想不到的。当然，楼市的大招基本就这样了，哪个城市的某个政策如果管用，谁都可能是下一个。

图表来源|国信证券（特此感谢）

但这已经足够让你难受。以前也调控，但没有这么长久的，没有这么猛的。

大趋势上说，核心城市的均价总体是涨的，但是这2、3年，甚至3、4年只涨了30%、40%，甚至50%，但是算上各种成本，本质上说，加上杠杆效应，投资回报依旧是很低的。

特别是在深圳、上海这样的城市，有大几百万首付款的朋友，干其他事往往也是棒棒哒的。

何况，说不定你就是那个高位杀入，因为调控加码，不知道哪天才能跑路的人——政策风险烦人啊。

4、楼市投资坚定核心城市、长期主义。毫无疑问，很多朋友依旧是喜欢房子的，杠杆地产也每次都说，多数人不适合股票。

那么面对政策风险，要买房子，应该怎么办？

很多朋友说，要珍惜“房票”，我的看法恰恰不是这样。我觉得有“房票”，资金实力不错，自己也有购房意愿，就应该在调控最高压、行情被认为凉凉的时候出手。

这一点我是深有体会的。

图表来源|光大证券（特此感谢）

投资，是要和心理博弈的。

具体的投资标的，坚持好城市、好地段。就算自己高位杀入，暂时跌了也要沉住气，大概率未来保值、增值是可以实现的。

最起码我的看法，大城市搞2个房子，可以的。

对了，多说一句，房地产贷款集中度管理要求，设置了按揭贷款上限，这个政策恐怕也是长期性的了。这听上去好像很吓人，之前杠杆地产分析了，受影响的银行其实并不多，越线的银行有限。

那么，你怕什么，你怕没人给你接盘吗？

5、投资多元化。这一点过去几年，我总是说，这个号虽然是“杠杆地产”，但是总体上我始终认为，楼市投资的大周期过去了。

所以我不反对配置房子，同时我一直说，投资要多元一点，视野开阔一点，投资思路会大不同。很多问题，大局面想清楚了，会提升不少。

图表来源|首创证券（特此感谢）

你要问我配置什么？这个真的因人而异，比如稳健，基本跑赢通胀，大额存单、结构性存款、互联网存款。

比如可以承受一定风险，基金产品很多人2020年是赚了非常多的。

比如你基础不错，愿意做一个被动投资的“傻人”，我觉得股票非常适合你。

比如你就喜欢房子，上文也说了，挺好。

每样都整一点，人生圆满。当然最重要的，还是投资自己，不停学习，相机而动。

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